長期優良住宅とは
長期優良住宅とは、国が定めた基準をクリアして「長期にわたって安心・快適に暮らせる」と認められた住宅のことです。着工前に自治体へ申請して認定されると、住宅ローン控除の優遇や減税といったさまざまなメリットを受けられます。長期優良住宅の認定件数は年々増えており、令和6年度末時点では、新築戸建ての約4割（39.3%）が認定されています。
長期優良住宅の主な認定基準は、次のとおりです。
- 劣化対策：劣化対策等級3に該当し、数世代（少なくとも75年〜90年程度）にわたって居住できるような措置が講じられていること
- 耐震性：地震に強く、耐震等級2以上または免震構造であること
- 省エネルギー性：断熱性能や設備の省エネ性が一定の基準を満たしていること
- 維持管理・更新の容易性：耐用年数の短い配管設備の点検や修理が容易に行えること
- 居住環境：地区計画や景観計画が定められている地域では、その内容との調和を図ること
- 住戸面積：良好な居住水準を確保するため、戸建ては75㎡以上、少なくとも1階の床面積は40㎡以上（階段部分を除く）あること
- 維持保全計画：定期点検や補修に関する計画が立てられていること
- 災害配慮：自然災害発生のリスクがある地域の場合、定められた措置を講じていること
長期優良住宅の認定は2009年から開始されましたが、その背景には、欧米に比べて日本の住宅寿命が短いという課題があります。欧米の住宅の平均寿命が50年〜80年なのに対し、昔から新築志向の強い日本では築30年程度で建て替えるケースがほとんどでした。
そのため廃棄物やCO2排出の増加による環境負荷が深刻化しており、このままでは持続可能な社会が成り立たないという考えから「いいものを手入れしながら長く使う」ストック型社会への転換を目指したのが、長期優良住宅の制度導入のきっかけとなっています。
長期優良住宅の固定資産税減税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課せられる税金です。税額は「固定資産税評価額（不動産の価値）×標準税率1.4%」で計算します。長期優良住宅に認定されると、戸建ては新築から5年間、120㎡を限度として建物の固定資産税が1/2に減額されます。
例）2,000万円の新築住宅のシミュレーション
固定資産税：8万4,000円（1,200万円×標準税率1.4%×1/2）
※固定資産税評価額：1,200万円（2,000万円×工事金額目安60%）
住宅購入時の経済的負担を軽減することで、長く大切に使える住宅の普及を促進したいという国の考えに基づいた制度となっています。
6年目以降はどうなる？
6年目以降は固定資産税が元の税率に戻りますが、経年減価によって建物評価額は下がるため、完全に2倍の金額にはなりません。具体的には5年目の1.66倍〜2倍が目安で、一般的な戸建て住宅の場合は10〜15万円近く増えるケースが多く見られます。
減税が終わるタイミングで「前年より急に高くなった」と慌ててしまうケースが多いため、将来的な軽減措置の終了に備えて、早めに予算計画を見直して準備しておくことが必要です。
家計に影響が出る前にできる対策
前述のとおり、長期優良住宅の固定資産税は、新築6年目から通常税率となります。家計への影響をなるべく抑えるためには、次のような対策が有効です。
家計のシミュレーションをしておく
固定資産税は、毎年必ずかかる費用です。住宅ローンなどの支払いと合わせて「6年目からは年間○万円くらい増える」と想定したうえで予算を組んでおくと良いでしょう。長期優良住宅の減税は建物にのみ適用されるため、固定資産税を計算するときは、建物と土地を別々に計算するのがポイントです。
評価額の見直しを申請する
固定資産税の基本となる評価額は、原則として3年に1度見直しを行い、地価変動や建物の経年劣化などを反映した「適正な時価」の約7割を目安に決定されます。
もし評価額に疑問を感じたり不服がある場合、自治体の固定資産評価審査委員会に対して「固定資産評価額の審査申出」を行うことで見直しを要求できます。通常は基準年度（評価替えを行う年度）しか申請できませんが、間取り変更や建物の破損などの特別な事情があれば、基準年度以外でも受け付けてもらえることがあります。
よくある勘違いポイント
長期優良住宅の固定資産税に関して、勘違いされやすいポイントを紹介します。制度を理解していないと減税措置が受けられなくなる場合もあるので、ここで情報を整理しておきましょう。
申請しなくても自動的に減税される
→ ×申請が必要です。
固定資産税の優遇措置を受けるためには、長期優良住宅として認定された後に「固定資産税減額申告書」などの書類を自治体へ提出する必要があります。
自治体が定めた申告期限を過ぎると、減税が適用されないため注意してください。
長期優良住宅ならずっと税金が安くなる
→ ×減税は新築から5年間です。
長期優良住宅の固定資産が優遇されるのは、新築から5年間です。永続的な優遇は受けられません。住宅ローンと混同して「10年目まで半額」と思い込んでいるケースも散見されますが、6年目以降は通常の税率に戻ることを理解しておきましょう。
土地にも減税が適用される
→ ×減税対象は建物のみです。
土地の固定資産税は、長期優良住宅の税制優遇には含まれません。あくまでも建物のみが対象です。土地については「住宅用地の特例（最大1/6）」という別の制度がありますが、これは長期優良住宅に限らず適用することができます。
まとめ
長期優良住宅の固定資産税は、新築から5年間は1/2に減額されますが、6年目からは優遇が終わって通常の税率に戻ってしまいます。将来的な税負担の増加を見越して、家計のシュミレーションや毎月の積立など、事前の備えをしておくことをおすすめします。
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