築50年の住宅はリフォームと建て替えのどちらを選ぶ？判断ポイントと工事費用の相場

築50年の住宅をリフォームするか建て替えるか見極めるポイント

築50年の住宅は、劣化の程度や今後の暮らし方によって、リフォームと建て替えのどちらが適するか変わります。検討するときは、以下のポイントを整理してみましょう。

・住宅の状態：耐震性や基礎・骨組みの劣化

・家族構成：必要な間取りやバリアフリー対応

・希望の予算：工事範囲と費用のバランス

・居住年数：今後どれくらい住み続けるか

住宅の状態

築50年の住宅をリフォームする場合、耐震性が不十分なため、耐震改修工事が必要になることがあります。約100～200万円はかかると想定しておきましょう。築50年以上経っていれば、ほとんどが旧耐震基準の建物です。旧耐震基準の建物とは、1981年6月1日よりも前に建築確認申請の許可が下りている建物のことで、現行の耐震基準よりも耐震性能が低い造りとなっています。

さらに、シロアリや雨によって基礎・骨組みへの被害が深刻な場合は、建て替えを検討する方が良いでしょう。大規模な工事が必要となり、リフォームしても工事費用が高額になってしまいます。建て替えと同じような金額となってしまっては、リフォームを選ぶメリットは少ないでしょう。

家族構成

家族構成や生活様式によって、住宅に求める条件が異なってくるため、それによってリフォームと建て替えのどちらが良いのかも変わります。

例えば、一緒に住む親が高齢となりバリアフリーにしたい、在宅で仕事をすることが増えたため書斎を作りたいなどといった場合は、リフォームでも実現可能です。しかし、「二世帯住宅に変更したい」、「間取りを大幅に変更したい」といった場合は、リフォームでは難しいため建て替えを選択するケースが一般的です。

希望の予算

予算を考慮して、リフォームにするか建て替えるか検討しましょう。必要な箇所だけリフォームした方が建て替えより費用は抑えられます。建て替えに必要な費用は少なくても1,500万円以上となるため、費用を用意できない場合は、必要な部分のみリフォームするしかありません。

しかし、50年間、何も改装していない場合、水回りなどを交換するだけでも過ごしやすさが大きく変わります。例えば、和式トイレから洋式トイレへ、隔離されたキッチンからリビングと一体型のオープンキッチンへなどのように、用意できる予算と費用対効果を考えながら検討しましょう。

希望する居住年数

「居住している家に今後どれくらい住み続けたいか？」という視点で、リフォームと建て替えのどちらにすべきか考えてみましょう。家の状態や立地、天候、メンテナンス状態によって異なりますが、木造住宅の寿命は30～50年、鉄骨造は30～60年、鉄筋コンクリートのマンションは40～90年が一般的な寿命です。リフォームすることで、これらの寿命を伸ばすことはできますが、場合によっては建て替えを検討するほうが安心できます。

例えば、木造住宅にすでに50年居住している場合、リフォームすることで、さらに20年ほど長く住み続けられます。しかし、子どもの代まで使いたいなどの場合は、さらに年数が必要となるため、元々の建物の寿命を加味してもリフォームして利用し続けることは難しいでしょう。この場合は、建て替えがおすすめです。

築50年の住宅をリフォームするメリット

築50年の住宅でも、既存の構造や古い建材を生かしてリフォームすれば、建て替えより費用や工期を抑えながら、住まいの魅力や性能を高められます。主なメリットは次の3つです。

・新築や建て替えより費用や工期を抑えられる

・梁や柱、建具など現在の住宅の良さや風合いを残せる

・条件に合えば補助金や減税制度を利用できる

ただし、既存部分をどこまで生かせるかは、建物の状態によって異なります。詳しく見ていきます。

新築や建て替えより費用や工期を抑えられる

リフォームの場合、建て替えに比べ、既存の構造や骨組みを活かせるため工事費用が低く済みます。また、建物全体の工事日数も短縮できます。大がかりなリフォームをしたとしても、通常、3～6カ月程度で完了するケースが多いです。

現在の住宅の良さや風合いを生かせる

築50年以上の古民家や歴史ある建物には、風情があり、独特の魅力があります。和室の木の質感や古い建材の風合い、伝統的なデザインを生かすことで、ユニークで温かみのある家にできます。

例えば、柱や梁などをあえて見せることで、建て替えでは実現できない風情ある空間を作り出せるでしょう。

条件に合致する補助金や減税制度を利用できる

2026年の「住宅省エネ2026キャンペーン」では、主に次の補助事業が実施されています。

補助事業	主な対象工事	おすすめのケース
みらいエコ住宅2026事業	床・壁・天井の断熱改修など	住宅全体の断熱性能や省エネ性能を高めたい　など
先進的窓リノベ2026事業	高断熱窓への交換、内窓の設置、ガラス交換など	窓から伝わる暑さや寒さ、結露を軽減したい　など
給湯省エネ2026事業	エコキュートやハイブリッド給湯機などの設置	古い給湯器を高効率な設備へ交換したい　など

築50年の住宅でも、工事内容や住宅の条件を満たせば、補助金や減税制度を利用できる可能性があります。

このほか、一定の耐震改修や省エネ改修、バリアフリー改修を行うと、所得税の控除や固定資産税の減額を受けられることがあります。

補助金は予算上限に達すると受付が終了するため、リフォーム内容を決める段階で、利用できる制度や申請方法を施工会社に確認しましょう。

【参考】国土交通省「住宅省エネ2026キャンペーン」

築50年の住宅をリフォームするデメリット

築50年の住宅は、築浅物件より改修箇所が増えやすく、建物の状態によって費用や工期、間取りの自由度に影響が出ます。主なデメリットは次の3つです。

・改修箇所が多く、費用が高くなりやすい

・構造材や基礎の劣化により、工期が延びる場合がある

・構造上の制約から、希望する間取りや設備を実現できない場合がある

これらは建物調査や予算の確保、代替案の検討によって十分に備えられます。

築浅物件と違いリフォーム箇所が多くなるため費用が高くなる

築50年の住宅をリフォームする場合、リフォームにかかる費用は高くなります。建物内外の設備や構造が劣化しているため、新しいものに置き換える必要があるからです。

床・壁・屋根・水道管・電気設備などすべて取り替えるケースが多いため、築の浅い物件よりも工事費用はどうしても高くなってしまいます。

構造材や基礎が劣化している場合は工期が長くなる

築50年以上の住宅をリフォームすると、築の浅い住宅に比べて工期が長くなります。古い住宅の場合、木材やコンクリートなどの構造材が劣化していることが通常です。そのため、より専門的な工事が必要になったり、適した材料を用意したりする必要があります。

また、建物の構造上、重要な部分である基礎が劣化していることもあり、基礎の補強や改修にも時間と費用がかかります。通常、1～2カ月ほどの工事期間が必要です。

構造によっては希望通りの間取りや設備に変更できない場合がある

築50年以上の古い住宅をリフォームする場合、間取りや設備の変更に制約が生じることがあります。例えば、古い住宅では柱や梁の位置が固定されているため、位置を変更するのが難しく、間取りを変更できないことがあります。

築50年の住宅のリフォーム費用相場と主な工事内容

築50年の住宅をリフォームする場合、古くなった設備を交換するだけでは不十分なケースがあります。配管や下地、柱・梁などの状態も確認し、劣化していれば補修や交換が必要です。

ここからは、以下の工事における費用相場と注意点を解説します。

・住宅リフォーム全般

・キッチンや浴室などの水回り

・外壁・屋根の補修

・耐震・断熱改修

・電気配線や分電盤の更新

・スケルトンリフォーム

住宅リフォームの費用相場

一戸建て住宅とマンション一室に分けて見ていきましょう。

• 一戸建て住宅をリフォームする場合

築50年の木造住宅を内外装ともにスケルトン状態まで解体し、全面的にリフォームする費用は、20坪で約1,500万～2,000万円、30坪で約1,800万～2,500万円が目安です。いずれも木造軸組み工法を前提とした税別価格となります。

工事箇所を絞る場合は、約200万～500万円の予算で、水回りや内装などを部分的に改修できるケースもあります。ただし、耐震補強や断熱改修、配管・配線の更新、外壁・屋根の補修が必要になると、全面改修に近い費用がかかります。

• マンション一室をリフォームする場合

専有面積60㎡前後のマンションを全面的にリフォームする費用は、約900万～1,200万円が目安です。設備や内装材のグレードを上げる場合や、大幅な間取りの変更を行う場合は、1,200万～1,500万円以上かかることもあります。

マンションでは、玄関ドアや窓、構造部分、共用配管などを自由に変更できません。床材の仕様や工事時間が管理規約で定められている場合もあるため、計画を立てる前に管理組合へ確認しましょう。

築50年の住宅で必要になる主なリフォーム工事

築50年の住宅で必要になる主なリフォーム工事について、費用相場や行うべき理由などをそれぞれ解説します。

• 水回り

一戸建て住宅でキッチン、浴室、トイレ、洗面所の4点をまとめて交換する費用は、約150万～300万円が目安です。設備のグレードを上げる場合や、給排水管、下地、防水層の補修が加わる場合は、300万～450万円以上かかることもあります。

水回りのリフォームにかかる費用と期間の目安

• 外壁

30坪前後の戸建て住宅における外壁リフォームは、塗装で約60万～180万円、重ね張りで約130万～300万円、張り替えで約150万～500万円が目安です。

ひび割れや雨水の浸入、下地の腐食が見られるときは、壁の表面を塗装するだけでは改善できません。外壁の状態を調査し、下地の補修や張り替えが必要か判断してもらいましょう。

外壁補修が必要な劣化症状｜部分補修と全体補修の費用相場は？

• 屋根

30坪前後の戸建て住宅で、屋根面積を約100㎡とした場合、塗装は約40万～80万円、重ね葺きは約80万～180万円、葺き替えは約120万～280万円が目安です。

屋根材の表面が劣化していても、下地が健全であれば塗装で対応できる可能性があります。野地板が腐食していたり、下地の劣化が雨漏りの原因となっていたりするなら、下地補修をともなう葺き替えなどを検討します。

• 耐震補強

木造住宅全体の耐震補強は、約100万～200万円台が目安です。基礎や土台の補修、屋根の軽量化、腐食・シロアリ被害への対応まで必要になると、300万円を超えることもあります。

築50年の住宅は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物である可能性が高いため、まずは耐震診断を受けましょう。診断結果をもとに、筋かいや耐力壁の設置、接合部や基礎の補強など、必要な工事を決めます。

耐震工事の費用相場｜築年数・施工内容別の目安と補助金・減税措置

• 断熱

30坪前後の戸建て住宅で、窓、床下、天井など複数箇所をまとめて断熱改修する費用は、約300万～500万円が目安です。壁を解体して断熱材を入れる場合や、外壁全体に外張り断熱を施工する場合は、工事範囲によってさらに費用がかかります。

築50年の住宅では、断熱材が十分に入っていなかったり、経年劣化によって隙間が生じていたりする場合があります。内窓の設置や、壁・床・天井への断熱材の施工などを組み合わせ、住宅全体のバランスを考えて改修しましょう。

• 電気配線

コンセントの増設や移設は、1箇所約5,000円～3万円が目安です。標準的な分電盤の交換には約5万～10万円、戸建て住宅全体の配線を更新する場合には約20万～40万円かかります。内装を解体するフルリフォームと同時に配線を全面的に引き直す場合は、約50万～100万円以上になることもあります。

• スケルトンリフォーム

スケルトンリフォームとは、内装や設備を撤去し、マンションではコンクリートの躯体、戸建て住宅では柱や梁などの構造部分を残して造り直す工事です。間取りの変更に加え、耐震補強、断熱改修、配管・配線の更新をまとめて行えます。

マンションの費用は1㎡あたり約15万～20万円が目安です。専有面積60㎡では約900万～1,200万円、80㎡では約1,200万～1,600万円を見込みます。

築50年の木造戸建て住宅を内外装ともにスケルトン状態まで解体して改修する場合は、30坪で約1,800万～2,500万円が目安です。解体後に腐食やシロアリ被害などが見つかると追加工事が生じるため、住宅診断の結果を踏まえ、予備費も確保しておきましょう。

築50年の住宅リフォームによくある失敗例

築50年の住宅リフォームでは、次のような失敗が起こることがあります。

・解体後に劣化が見つかり、費用が増える

・構造上の制限から、暮らしにくい間取りになる

・内装を新しくしても、寒さや配管の不具合が残る

こうした失敗は、建物内部の状態や残す構造、目に触れない部分の改修範囲まで事前に整理することで防げます。起こりやすい原因と対策を押さえ、納得できるリフォーム計画につなげましょう。

予想していた予算を上回る費用がかかった

内装や設備の交換を中心にリフォームを進めたところ、解体後に壁の内側や床下の腐食が見つかり、補修工事が追加されて当初の予算を超えるケースがあります。予算超過に備えるため、床下や点検口などから調べられる範囲を先に調査し、見積書へ「状態を把握できた箇所」と「解体後に判断する箇所」を分けて記載してもらいましょう。

生活してみたら不便なことがあった

部屋数を減らしてLDKを広げたものの、既存の柱や耐力壁が室内に残り、生活動線が分断されるパターンです。家具を置ける場所が限られ、完成後に「住みにくかった」と後悔する典型といえます。

間取りを検討するときは、施工会社が作成した間取り図で、残す柱や耐力壁の位置を把握します。その図面にベッドやソファ、収納家具などの大きさと配置を書き込み、通路の幅や扉の開閉を妨げないかを確かめてみてください。

リフォームの出来栄えに満足できなかった

壁紙や床、住宅設備を新しくしたものの、冬の寒さが残ったり、古い配管から水漏れが起きたりする可能性があります。室内の印象が変わっても、期待していた住み心地まで改善されるとは限りません。

原因の一つは、工事範囲が内装や設備の交換に偏り、壁の内部にある断熱材、床下の給排水管、仕上げ材を支える下地まで改修対象に含まれていないことです。既存のまま残す部分と交換する部分が曖昧だと、工事後も寒さや設備の不具合が残ります。

見積書や仕様書では、内装、断熱材、給排水管、下地について、既存のまま使う部分と補修・交換する部分を分けて記載してもらいましょう。工事範囲を項目ごとに把握できれば、断熱材や配管が対象から外れていないかどうかを、契約前に確かめられます。

築50年の住宅リフォームをスムーズに進めるポイント

築50年の住宅リフォームをスムーズに進めるには、建物の状態を専門家に調べてもらい、複数社の見積もりを比較することが大切です。とくにマンションでは管理規約や近隣への配慮も欠かせません。計画前に、次の3点をチェックしてください。

・建物調査と補助金・減税制度

・見積もり・提案内容の比較

・管理規約の確認と近隣への配慮

専門家に相談する

正確に判断できません。工事内容を決める前に、リフォーム会社だけでなく、必要に応じて建築士や既存住宅状況調査技術者などへ調査を依頼しましょう。耐震性や電気設備について詳しい確認が必要なら、それぞれの専門家による診断も検討します。

また、専門家へ相談する際は、利用できる補助金や減税制度も確認しましょう。

2026年の「住宅省エネ2026キャンペーン」では、省エネリフォームを対象とする「みらいエコ住宅2026事業」「先進的窓リノベ2026事業」「給湯省エネ2026事業」などが実施されています。

これらの補助制度とは別に、一定の耐震・省エネ・バリアフリー改修では、所得税の控除や固定資産税の減額を受けられる可能性があります。補助金と税制では適用要件が異なるため、併用の可否も含めて制度ごとに確認してください。

国や自治体の補助金制度を利用する

リフォームするのであれば、国や自治体の補助金制度を上手く活用しましょう。リフォームの箇所や目的によって、国や自治体から補助金を受けられるケースがあります。例えば経済産業省と環境省が共同で実施する補助金制度「先進的窓リノベ事業」や国土交通省が実施する「こどもエコすまい支援事業」環境省による「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」などが挙げられます。

他にも、所得税に関する控除・固定資産税の減額・贈与税の非課税措置などが受けられる制度もあります。各自治体によって、実施している補助金制度は異なるため、住んでいる地域の制度は一度、確認しておくと良いでしょう。

複数のリフォーム会社や工務店に見積もりを依頼する

リフォームの提案は複数社から受けるようにしましょう。会社によって、工事金額や工期は大きく異なります。複数社の提案を受けることで、費用や工期の相場感がわかるため判断もしやすくなります。

また、事例や口コミなどの生の声も見ることで、自分に合った工事会社を選びやすくなるでしょう。

マンションの場合は工事前の確認や工事中の配慮を忘れない

マンションの場合は、工事前に管理規約を確認しておく必要があります。管理規約には、リフォームする際のルールが記載されています。例えば、床や天井、換気構造などを変更する場合、ルールに沿った仕様を採用しなければなりません。防音性などを考慮し細かく定められていることがあるため、注意しましょう。

また、共用部分や近隣住民への配慮も忘れないことが重要です。両隣や上下階へは、事前に挨拶回りを済ませておきましょう。工事会社が代理で行ってくれる場合もあります。

【2026年度】築50年の住宅リフォームに使える減税・補助金制度

築50年の住宅リフォームでは、耐震・断熱・バリアフリーなど、工事内容に応じて減税制度や補助金制度を利用できる可能性があります。ここでは主な制度を紹介します。

住宅省エネ2026キャンペーン

国土交通省・経済産業省・環境省が連携し、住宅の省エネ化を支援する取り組みです。築50年の持ち家をリフォームする場合は、主に次の3事業を利用できます。

なお、2026年度の補助金についての詳細は、以下をご参照ください。

https://www.lixil.co.jp/shoenehojokin/2026

• 先進的窓リノベ2026事業（環境省）

高い断熱性能を持つ窓やガラスへの改修を支援する制度です。補助額は、住宅の種類、製品の性能、窓のサイズ、工法によって決まります。

【参考】「先進的窓リノベ2026事業」（環境省）

• 給湯省エネ2026事業（経済産業省）

エコキュートやハイブリッド給湯機、エネファームなど、一定の性能を満たす高効率給湯器の導入に対して、機器の種類ごとに定額を補助する制度です。高効率給湯器の設置とあわせて既存設備を撤去すると、補助金の額が加算されることもあります。

【参考】給湯省エネ2026事業（経済産業省）

• みらいエコ住宅2026事業（国土交通省）

開口部や壁・床などの断熱改修に加え、高効率給湯器・エアコン、エコ住宅設備、バリアフリー改修など、幅広い工事を支援する制度です。補助を受けるには、外気に面する窓がある一つの居室で、制度が定める断熱改修などを組み合わせる必要があります。築50年の住宅は通常、1991年以前に建築された住宅の区分に該当します。

【参考】住宅省エネ2026キャンペーン（国土交通省）

リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】

リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】とは、耐震や省エネ、バリアフリーなど、一定の改修を行った住宅を対象とする税の優遇制度です。要件を満たすと、所得税の控除や固定資産税の減額を受けられます。

• 所得税の控除

耐震、バリアフリー、省エネ、三世代同居、長期優良住宅化、子育て対応などの改修が対象です。対象工事の標準的な費用相当額について、限度額までの10％が所得税から控除されます。限度額を超える部分や、そのほかの一定のリフォーム費用は、5％の控除対象になる場合もあります。

• 固定資産税の減額

耐震、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅化に該当する改修では、工事完了年の翌年度に、固定資産税の減額を受けられます。耐震改修は2分の1、バリアフリー・省エネ改修は3分の1、長期優良住宅化リフォームは3分の2が減額されます。

申告期限は原則として工事完了から3か月以内です。適用要件や必要書類は、住宅がある市区町村へ確認しましょう。

【出典】「リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について （消費者のみなさまへ）」（国土交通省）

介護保険による住宅改修費の支給

要支援・要介護認定を受けた方が暮らす住宅では、手すりの設置や段差の解消、滑りにくい床材への変更、引き戸や洋式便器への交換などが給付対象になります。

支給限度基準額は、原則として一人につき20万円です。利用者の自己負担割合に応じて工事費の7～9割が支給されるため、支給上限は14万～18万円となります。

原則として工事前の申請が必要です。ケアマネジャーや市区町村の介護保険窓口へ相談してから工事を進めましょう。

【出典】「介護保険における住宅改修」（厚生労働省）

地方自治体が主体の補助金・助成金制度

全国の自治体では、介護や耐震、子育て世帯の住環境改善を目的とした住宅改修を支援しています。自治体によっては、耐震診断や耐震改修工事の費用を補助していたり、子育て世帯向けの住環境リフォームを支援したりしています。

補助額や条件などは自治体ごとに異なります。一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会の支援制度検索サイトを利用すると便利です。

【参考】「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」（一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会）

築50年のリフォームに関するよくある質問

築50年の家はリフォームしてあと何年住める？

築50年の家にあと何年住めるかは、築年数だけでは決まりません。基礎や構造材の状態、雨漏りや腐食の有無、耐震・断熱・配管などの改修内容、その後の点検や修繕によって変わります。

築50年の家をフルリフォームする費用はどのくらい？

築50年の木造一戸建てを内外装ともにスケルトン状態まで解体して全面改修する場合、20坪で約1,500万～2,000万円、30坪で約1,800万～2,500万円が目安です。延べ床面積や建物の劣化状態に加え、耐震補強、断熱改修、配管更新、設備のグレードによって総額は変わります。

築50年の家はリフォームと建て替えのどちらが良い？

躯体や基礎の状態が良く、既存の間取りや建物の風合いを残したい場合は、リフォームが向いています。劣化が広範囲に及び、大幅な間取りの変更や性能向上によって費用が建て替えに近づく場合は、建て替えも視野に入ります。

住宅診断後、同じ要望を反映した見積もりで総費用と工期を比べ、将来の修繕負担も含めて判断してください。

築50年の家をリフォームする場合、耐震補強は必要？

耐震補強が必要かどうかは、耐震診断の結果をもとに判断します。築50年の住宅は旧耐震基準で建てられた可能性が高いため、基礎や壁の配置、接合部、構造材の劣化状態を調べることが基本です。

築50年のリフォームは建物診断をもとに判断しましょう

長く暮らしてきた住まいには、できるだけ残したい風合いや思い出があるものです。一方で、築50年の住宅は、基礎や構造材、配管、断熱など外から分かりにくい部分に劣化が進んでいる可能性もあります。

住宅診断を受ければ、残せる部分と補修が必要な部分を分け、耐震性や雨漏り対策を優先した計画を立てられます。その結果をもとに、リフォームと建て替えの費用、工期、今後の修繕負担を比べてみてください。

LIXILリフォームショップの店舗検索で、最寄りの加盟店をお探しください。築古住宅への対応範囲や施工実績、利用できる支援制度について相談してみてください。