古民家リフォームとは？工事別の費用相場と利用できる補助金・減税制度

古民家をリフォームして住むメリット

古民家をリフォームすると、昔ながらの空間をおしゃれに生かしながらも、快適に暮らしやすくなります。ただし、リフォームに関してはいくつか注意しておきたい部分もあります。まずは、古民家リフォームのメリットを確認してみましょう。

新築にはない趣ある住まいを叶えられる

古民家には、古い建物ならではの自然素材を生かした味わいがあり、新築とは異なる魅力を楽しめます。日本家屋には現代の住宅とは異なる建築手法が用いられることが多く、縁側や吹き抜けといった独特の構造を持つ建物も珍しくありません。また、古民家のなかには現在では貴重となった古材を使用して施工されている建物も存在します。リフォームすることで、こうした伝統工法の良さを大切にしながら、強度と居心地の良さを両立した住まいを叶えられます。

好立地な物件に出会える可能性が広がる

人気の駅近エリアは既に建物が密集しており、理想の家を探すのは困難です。しかし、古民家を選択肢に加えれば物件探しの幅は一気に広がります。築年数が経つ古民家は安く手に入る傾向があるため、予算の都合で諦めていた憧れの街も、古民家リフォームを前提にすれば、有力な候補になります。

新築よりも固定資産税が安い

不動産には固定資産税が課されますが、築年数が経つ古民家は資産価値が低く評価されるため、新築に比べ税額を抑えられます。さらに行政の補助金や助成金を利用できるケースもあり、初期費用・維持費の両面で負担を軽減しやすくなります。長い目で見れば、新築より賢くお得に理想の住まいを叶える手段といえます。

古民家をリフォームして住む際の注意点

古民家リフォームを成功させるためには、特有の注意点をあらかじめ把握しておくことが重要です。費用面や物件探しの期間など、理想の住まいを叶えるために知っておきたい「事前の心構え」について解説します。

「改修費用」と「物件探しの期間」が必要になる

古民家をリフォームして住居として活用する場合、全面的なリフォームが必要になるケースが多いといえます。建物の状態や希望するリフォームプランにもよりますが、基礎工事を含む大規模な改修が必須となるかもしれません。リフォームのコストが高額になる可能性も考えられるでしょう。また、古民家をリフォームする際は、希望に沿った建物に出会うまでに時間がかかることも珍しくありません。物件探しは、時間に余裕をもって取り組むようおすすめします。

改修期間を見越して早めに準備を始める必要がある

中古マンションなどとは異なり、古民家は詳細な建物調査や耐震補強の設計、大掛かりな構造工事を要するため、入居までに相応の時間が必要となります。強固な建材ゆえに工期が延びる場合もあり、すぐに住み替えたい場合には、事前に工期を確認しておくと安心です。入居時期から逆算し、余裕を持った計画を立てることが大切です。

古民家のリフォーム工事で考慮するポイント

古民家リフォームでの工事内容や必要な予算は、物件の状態やリフォームする箇所、リフォーム会社によって異なります。ここでは、古民家のリフォームで考慮すべきポイントをご紹介します。

耐震性

古民家は古い年代に建てられているため、現行の耐震基準とは異なる旧耐震基準（＝1981年5月31日まで採用されていた古い基準）で建てられている可能性があります。多くの古民家は、地震の力を逃がす「免震」という方法によって、現在の「耐震」とは異なる仕組みにより地震に耐える作りになっています。しかし、地盤や構造部分の劣化が進んでいる場合は、そのままの状態で住むのは危険なため、耐震性の見直しを検討しましょう。

断熱性

古民家は現代の住宅と比べて断熱性や気密性が低い傾向にあります。そのため、暑さ寒さの影響を受けやすく、冬は寒く・夏は暑くなりやすいのが難点です。快適に暮らすためにも、床や壁に断熱材を入れてリフォームする断熱工事を検討すると良いでしょう。

屋根や外壁

古民家の屋根が劣化していると、雨漏りや崩壊などのリスクがあるため注意が必要です。また、外壁や内装の漆喰などが劣化している場合は崩落の危険性があるので、リフォームで補修や張り替えを行うことで、末永く住み続けられる住まいへと生まれ変わります。

水回り

一般的に、古民家の水回りは長年にわたる汚れが蓄積していたり、設備が古くなっていたりしてそのまま使うのが難しいといえます。水回りの設備が傷んでいる場合は、全面的なリフォームが必要です。

バリアフリー化

家族構成や居住年数などの暮らし方によっては、古民家のバリアフリー工事も視野に入れましょう。古い住まいはバリアフリーを念頭に置いて設計されていないため、高い段差や急な階段などが残されていることも少なくありません。

間取りの変更

古民家はすべての居室が和室であるケースも多いため、リフォームでは畳の交換や必要に応じてフローリングへの変更を行います。古い時代の住宅は、現代の一般的な住宅とは間取りが異なります。ライフスタイルに合わせて部屋の間取り自体を大きく変更しても良いでしょう。

シロアリ・腐朽（ふきゅう）対策

長年湿気にさらされてきた古民家は、土台の腐朽やシロアリ被害が隠れているケースも少なくありません。リフォーム時には、床下まで徹底的に調査し、必要に応じて部材の交換や防蟻処理を施すことが重要です。見えない構造部を適切にメンテナンスすることで、建物の寿命を延ばし、将来の不安を解消できます。

電気容量・配線の刷新

昔の住宅は、現代ほど家電の使用を想定していないため、電気容量が不足しがちです。エアコンや調理家電を同時に使うとブレーカーが落ちるなど、不便を感じることもあるでしょう。リフォームに合わせて電気容量のアップや配線の引き直し、コンセントの増設を行うことで、現代の生活スタイルに合った快適な住環境が整います。

防犯・防火対策

木造の古民家では、最新の住宅に比べて火災への備えや防犯面に不安が残る場合があります。リフォームの際は、燃えにくい建材への変更や、火災報知器の設置に加え、防犯性の高いサッシや鍵への交換を検討しましょう。伝統の趣はそのままに、安全性を現代基準へ高めることで、家族が心から安らげる住まいを実現できます。

古民家のリフォーム工事にかかる費用の相場

ここでは、古民家のリフォーム工事にかかる費用の目安を、工事する場所や工事内容ごとにご紹介します。古民家リフォームにかかる費用の総額は、建物の状態によって大きく変わります。すでに人が住んでいて状態の良い物件であれば、500万円～700万円でリフォームできる可能性もあるでしょう。その一方で、空き家になっている多くの物件では、総額が1,500万円以上となるケースも少なくありません。場合によっては、新築一戸建ての購入とそれほど変わらない金額がかかることも考えられます。

工事する場所	主な工事内容	費用の内容
基礎	耐震補強工事	150万円〜
屋根	葺き替え工事	100万円〜300万円
外壁	塗装工事	50万円〜
天井・壁	断熱改修工事	500万円〜
窓	複層ガラスへの交換	10万円〜／1箇所
キッチン	システムキッチンへの交換	40万円〜150万円
トイレ	便器の交換	15万円〜80万円
洗面所	洗面化粧台への交換	20万円〜50万円
浴室	ユニットバスへの交換	80万円〜150万円
居室	間取り変更工事	10万円〜100万円／1箇所
玄関・廊下・土間	バリアフリー化工事	10万円〜300万円／1箇所

※リフォーム費用はあくまで概算であり、リフォームする箇所や範囲、工事内容によって異なります。実際の費用は各施工店にてご確認ください。

また、工事する場所ごとの費用に関しても、工事内容や規模によって金額に差が出やすいといえます。たとえば屋根や外壁のリフォームでは、採用する工法・使用する材料・施工面積などの条件に応じて費用が変わります。業者に相談した際は、具体的な施工事例を参考に、リフォーム工事にかかる費用を概算してもらうと良いでしょう。

【2026年最新版】古民家のリフォーム工事に利用できる主な補助金・減税制度

古民家リフォームでは、以下の補助金・減税などの優遇制度を使える可能性があります。最後に、古民家のリフォーム工事に利用できる主な制度の情報をお伝えします。

古民家のリフォームに利用できる主な補助金制度

・みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）
「みらいエコ住宅2026事業」は、リフォームの場合はすべての世帯を対象に、「高い省エネ性能を有する新築住宅の取得」や「住宅の省エネリフォーム」などに対して補助金が交付される制度です。

【出典】国土交通省・環境省「みらいエコ住宅2026事業【公式】」
https://mirai-eco2026.mlit.go.jp/

先進的窓リノベ2026事業

住まいの窓を先進的な断熱性能を持つ窓に交換する際、リフォーム費用の補助を受けられる制度です。具体的には、断熱性能に優れた窓・ドアの設置などのリフォーム工事が対象となります。住宅の断熱性を高めることで、住まいの脱炭素化を進めるとともに、快適で質の高い暮らし（ウェルビーイング）の実現を目指しています。また、先進的な断熱窓の導入を促進することで、製品の普及による価格低減や産業競争力の強化、経済成長と温室効果ガス排出削減の両立を図ることも目的としています。

【出典】環境省「先進的窓リノベ2026事業【公式】」
https://window-renovation2026.env.go.jp/

給湯省エネ2026事業

家庭のエネルギー消費で大きな割合を占める給湯分野において、省エネ性能の高い高効率給湯機の設置費用の補助を受けられる制度です。リフォームも対象となります。補助対象はエコキュート・ハイブリッド給湯機・エネファームで、機器に応じて7万〜17万円（加算あり）の補助が受けられます。

【出典】経済産業省資源エネルギー庁「給湯省エネ2026事業【公式】」
https://kyutou-shoene2026.meti.go.jp/

住宅省エネ2026キャンペーン
https://www.lixil.co.jp/shoenehojokin/2026/

【全国対象】既存住宅における断熱リフォーム支援事業

住まいのリフォームで、高性能建材を使った断熱改修工事に対する補助を受けられる制度です。断熱材の追加や断熱改修工事などを行うことで、住宅の断熱性能を向上させ、暖房や冷房の効率化、エネルギー消費の削減を図ることが目的です。

【出典】公益財団法人北海道環境財団「【全国対象】既存住宅の断熱リフォーム支援事業」
https://www.heco-hojo.jp/danref/index.html

介護保険における住宅改修

介護保険における住宅改修は、要介護・要支援認定を受けた方が、自立支援と在宅介護の負担軽減を目的とし、福祉用具の導入等に伴う住宅改修を保険給付の対象とする制度です。
支給限度基準額は生涯20万円（定額）で、利用者の所得に応じて、実際にかかった費用の7割〜9割（最大14万〜18万円）が住宅改修費として支給されます。なお、要介護状態区分が3段階以上上昇した場合や転居した場合は、再度20万円までの支給限度基準額が設定されます。
工事着手前に、ケアマネジャーが作成した「住宅改修が必要な理由書」などを添えて、市町村への事前申請が必須です。事前申請を行わずに着工した場合は、原則として給付の対象外となるため注意しましょう。

【出典】厚生労働省「介護保険における住宅改修」
https://www.mhlw.go.jp/general/seido/toukatsu/suishin/dl/07.pdf

このほかにも、各自治体が実施しているさまざまな補助金制度を利用できる可能性があります。ぜひお住まいの地域や移住先の制度を確認することをおすすめします。

古民家のリフォーム時に役立つ主な減税制度

所得税の控除（リフォーム促進税制）
住まいの省エネ改修工事を行うと、改修後に居住を開始した年の所得税額の控除を受けられる制度です。「耐震リフォーム」「バリアフリーリフォーム」「省エネリフォーム」「長期優良住宅化リフォーム」「三世代同居対応リフォーム」「子育て対応リフォーム」などが対象となります。所得税が最大で60万～80万円控除される可能性があります。
なお、令和8年度税制改正により適用期間が延長されました。詳しくは以下を参考にしてください。

【出典】国土交通省「住宅をリフォームした場合に使える減税制度について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000251.html

【参考】国土交通省「【参考資料】 リフォーム促進税制における過去の適用要件」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001981376.pdf

固定資産税の減額措置（リフォーム促進税制）
一定の条件を満たすリフォームを行った場合に、1年間にわたり住宅にかかる固定資産税の減額を受けられる制度です。戸建て住宅の場合、耐震リフォームで固定資産税額の1/2、バリアフリーリフォームと省エネリフォームで1/3、長期優良住宅化リフォームで2/3が減額されます。長期優良住宅化リフォームには、耐震リフォームか省エネリフォームのいずれかを行うことが必須です。

【出典】国土交通省「住宅をリフォームした場合に使える減税制度について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000251.html

住宅ローン減税
無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。ただし、増改築リフォームの場合は最大10年間になります。また、リフォーム促進税制との併用は不可です。

【出典】国土交通省「住宅ローン減税」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

贈与税の非課税措置
個人が住宅取得のために親や祖父母から贈与を受けた場合、一定金額まで贈与税が非課税になる制度です。住まいの修繕工事やバリアフリー改修工事、省エネ改修工事などのリフォームも対象となります。非課税枠は、所得や床面積などの要件を満たしたうえで、一般住宅の場合は500万円まで、省エネ性能・耐震性能・バリアフリー性能などの基準を満たす「省エネ等住宅」の場合は1,000万円までです。なお、より高い非課税限度額の適用を受けられる「省エネ等住宅」の要件については、新築住宅の場合、省エネ性能が原則としてZEH水準へ引き上げられています。税制改正により適用期限が3年間延長され、令和8年（2026年）12月31日まで適用されます。

【出典】国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

※費用や工期はあくまで目安です。実際の費用や工期については各リフォーム工事店へお問い合わせください。
※各種保険、補助金等、助成金については変更および終了になる場合があります。各運営団体のホームページなどでご確認ください。

古民家のリフォームに関するよくある質問

古民家のリフォームを進めるうえで、多くの方が疑問に感じるポイントをQ&A形式でまとめました。

●古民家リフォームは住みながら工事できますか？仮住まいは必要？
工事範囲で変わります。部分工事なら住みながら可能なこともありますが、構造補強や水回り・断熱の大規模工事は仮住まいが必要になりやすいです。使えない期間を工程表で確認しましょう。

●断熱や寒さ対策はどこまでできる？快適さはどのくらい変わる？
改善は可能ですが、効果は工事範囲次第です。床・天井（屋根）・窓を優先すると体感が変わりやすいです。全体が難しければ、居間や寝室から段階的に進める方法もあります。

●古民家らしさを残しつつ、どこを新しくするのが失敗しにくい？
古民家のリフォームで残す部分と変える部分の目安としては、梁や建具など「見える良さ」は残し、水回り・配管配線・断熱・床の傾き・耐震など「暮らしの土台」は更新すると満足度が上がりやすいです。部屋ごとに方針を分けると両立しやすいです。