マンションのリフォームに関する基礎知識

マンションのリフォームを検討し始めたとき、「どれくらい費用がかかるのか」「どこまで工事できるのか」といった疑問や不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、マンションのリフォームを検討する際に知っておきたい基礎知識や注意点、費用相場から補助金・減税制度まで幅広くご紹介します。また、リフォームとリノベーションの違い、共用部分・専有部分のルール、マンションリフォーム特有のポイントも解説します。
リフォーム費用を抑えるための補助金や税制優遇の活用方法もまとめていますので、マンションのリフォームをお考えの方はぜひ参考にしてください。

マンションのリフォームとリノベーションの違い、ご存じですか？

リフォームとリノベーションの違い

リフォームとリノベーションは、どちらも住まいに手を加える工事ですが、その目的と規模が異なります。リフォームは、老朽化した箇所を修繕・改修し、建物を新築時の状態に近づけることを目的とした工事です。一方、リノベーションは既存の建物に大規模な改修を加えることで、建物そのものの価値や機能を高めることを目的としています。
リノベーションはリフォームと比べて工事規模が大きく、費用や工期がかかる傾向がありますが、間取りの変更など自由度の高いプランニングが実現できる点が大きな魅力です。どちらの工事が適しているかは、目的や予算に応じて検討するとよいでしょう。

マンションと戸建てのリフォームの違い

マンションは、部屋の面積などの条件を変更できないため、制約の中でリフォーム内容を決めることになります。特にキッチンやバスルーム、トイレといった水まわりについては、制限が多くあります。また、マンションの共有スペースは当然変更できませんし、使ってはいけない材料等が個々のマンションの規約内で指定されていることもあります。しかし、戸建ての場合はこうした制限がなく、建物のサイズや構造の変更も、ある程度自由が利きます。マンションや戸建ての購入を検討されている方は、こうしたリフォームの違いについても把握しておくとよいでしょう。

マンションのリフォームを行うタイミング

マンションリフォームは、子育てがひと段落したり、定年を迎えたり、ライフスタイルや家族構成の変化があるタイミングで行う方が増えています。また、このような方は購入・入居から10～20年経過して、設備面での老朽化が目立ってくる時期でもあるので、リフォームに適したタイミングといえるでしょう。

マンションのリフォーム時の注意点

マンションのリフォームには、戸建てとは異なる独自のルールや制限があります。共用部分は原則としてリフォームが認められておらず、専有部分においても管理規約による制限が設けられている場合があります。
また、工事中の騒音や振動など、近隣住民への影響にも配慮が必要です。トラブルなくリフォームを進めるために、着工前に押さえておくべき注意点を確認しておきましょう。

マンションの共用部分について

マンションの共用部分は、他の住戸の所有者や管理組合と共有する領域です。一部の所有者が自由にリフォームを行うことはできません。安全性と品質の確保、デザインや機能などの一体性の維持のため、共有権や共用部分の使用に関する規則が存在し、それに従う必要があります。
共用部分の例として、玄関ドア、窓ガラス・網戸・窓枠、ベランダ・バルコニー、室外機置場、インターホン、セキュリティ設備、火災報知器、パイプシャフト、建物の構造躯体、エレベーター、駐車場・駐輪場などが挙げられます。
なお、マンションの共用部分へ手を加えることは、一般的には制限されています。ただし、特定の共用部分については管理組合との協議や承認を得ることで、一部の変更が可能な場合もあります。

マンションの専有部分について

リフォームが可能な部分は通常、専有部分と呼ばれる個々の住戸に属するエリアです。フローリングなどには衝撃音等に対する遮音等級が指定されている場合があります。
専有部分の例として、室内ドア、フローリング、床、部屋の壁、キッチンやトイレなど水回りの設備、玄関などが専有部分に含まれます。
しかし、専有部分であっても管理規約によってリフォームに制限が設けられていることがあります。特に、間取りの変更や水回りの移動は、給排水配管の関係から認められないケースも少なくありません。リフォームを行う前に、必ず管理会社（管理組合）に確認するようにしてください。

近隣住民への配慮について

マンションのリフォームでは、作業中の騒音や振動が近隣住民の生活に影響を与える場合があります。また、資材の搬入・搬出などで共用部分を使用することもあるため、周囲への配慮が欠かせません。工事が始まる前に、工事期間や作業時間帯などをまとめたお知らせを作成し、近隣の住戸へ事前に配布・挨拶回りを行うことをおすすめします。
こうした丁寧な事前対応が、トラブルの防止や近隣との良好な関係維持につながります。具体的な対応方法については、リフォーム会社に相談しながら進めるとよいでしょう。

マンションの場所別・リフォーム費用の相場

リフォーム費用は、工事を行う場所や内容によって大きく異なります。洗面化粧台やトイレなどの水まわりから、リビング・寝室などの居室、収納・廊下にいたるまで、場所ごとの費用相場を把握しておくことが、リフォーム計画を立てるうえでの第一歩です。
以下に、場所別のリフォーム費用の目安をご紹介します。

※費用相場はあくまで参考価格です。実際の費用はリフォーム時に必ず施工店へご確認ください。

マンションのフルリフォームの費用相場

【2026年最新版】マンションのリフォームに利用できる主な補助金・減税制度と注意点

リフォームには補助金や減税制度があります。上手に活用して、リフォームの費用をおさえることができます。ただし補助を受けるには条件があるので、事前に確認が必要です。

住宅省エネ2026キャンペーン
https://www.lixil.co.jp/shoenehojokin/2026/

みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）

みらいエコ住宅2026事業は、2050年カーボンニュートラルの実現に寄与する良質なストック形成を図るため、「ZEH水準住宅」や「長期優良住宅」の新築、特に高い省エネ性能等を有する「GX志向型住宅」の新築及び省エネ改修等への支援を実施し、物価高の影響を受けやすい住宅分野の省エネ投資の下支えを行う事業です。
【出典】国土交通省・環境省「みらいエコ住宅2026事業【公式】」
https://mirai-eco2026.mlit.go.jp/

先進的窓リノベ2026事業

先進的窓リノベ2026事業は、2050年のカーボンニュートラル実現や2030年度の温室効果ガス削減目標の達成に向けて、断熱性能の高い窓の導入を支援する制度です。
住宅の断熱性を高めることで、住まいの脱炭素化を進めるとともに、快適で質の高い暮らし（ウェルビーイング）の実現を目指しています。
また、先進的な断熱窓の導入を促進することで、製品の普及による価格低減や産業競争力の強化、経済成長と温室効果ガス排出削減の両立を図ることも目的としています。

【出典】環境省「先進的窓リノベ2026事業【公式】」
https://window-renovation2026.env.go.jp/

給湯省エネ2026事業

給湯省エネ2026事業は、家庭のエネルギー消費で大きな割合を占める給湯分野において、高効率給湯器の導入を支援する制度です。
補助対象はエコキュート・ハイブリッド給湯機・エネファームで、エコキュート7万円、ハイブリッド給湯機10万円、エネファーム17万円の補助が受けられます。加えて、要件により、性能加算や撤去加算もあります。高効率給湯器の普及拡大を通じて、「2030年度におけるエネルギー需給の見通し」の達成に貢献することを目的としています。

【出典】経済産業省資源エネルギー庁「給湯省エネ2026事業【公式】」
https://kyutou-shoene2026.meti.go.jp/

【全国対象】既存住宅における断熱リフォーム支援事業

日本の住宅政策の一環として、住宅の省エネルギー性能を向上させるために実施されています。この事業では、断熱材の追加や断熱改修工事などを行うことで、住宅の断熱性能を向上させ、暖房や冷房の効率化、エネルギー消費の削減を図ることが目的です。

【出典】公益財団法人北海道環境財団「【全国対象】既存住宅の断熱リフォーム支援事業」
https://www.heco-hojo.jp/danref/index.html

介護保険における住宅改修

介護保険における住宅改修は、要介護者等が自宅に手すりの取付けや段差の解消などの住宅改修を行う際、事前に必要書類（住宅改修が必要な理由書等）を添えて市町村へ申請書を提出し、工事完成後に領収書等を提出することで、実際の住宅改修費の一部が償還払いで支給される制度です。
支給限度基準額は原則として生涯20万円（上限18万円）ですが、所得に応じて8割（上限16万円）・7割（上限14万円）となる場合があります。また、要介護状態区分が3段階以上上昇した場合や転居した場合は、再度20万円までの支給限度基準額が設定されます。

【出典】厚生労働省「介護保険における住宅改修」
https://www.mhlw.go.jp/general/seido/toukatsu/suishin/dl/07.pdf

地方自治体独自の補助金・助成金

国の補助金制度とは別に、各地方自治体が独自に実施している補助金・助成金制度もあります。自治体によって対象となる工事の内容や条件、支給額が異なるため、お住まいの地域の窓口や公式ホームページで最新情報をご確認ください。

【参考】一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」
https://www.j-reform.com/reform-support/

リフォーム促進税制

自宅をリフォームした場合、所得税の控除や固定資産税の減額を受けられる制度です。対象となるリフォームは、耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化・三世代同居対応・子育て対応の6種類で、窓の断熱工事や、キッチン・浴室を増設して親と同居しやすくする工事などが該当します。なお、所得税の控除対象は前述の6種類で、固定資産税の減額対象は耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化の4種類。
なお、減税の適用を受けるためには、ご自身で手続きを行う必要があります。確定申告の際に、必要書類をお住まいの地域を管轄する税務署へ提出してください。また、「増改築等工事証明書」は建築士などの専門家に発行を依頼します。対象となるリフォームかどうかについては、工事を依頼する工務店などの事業者に相談するとよいでしょう。

【出典】国土交通省「リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について（消費者のみなさまへ）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000249.html

住宅ローン減税

贈与税の非課税措置

父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築・取得または増改築等のための資金を贈与された場合、一定額までの贈与税が非課税となる特例です。税制改正により適用期限が3年間延長され、令和8年（2026年）12月31日まで適用されます。
所得や床面積等の要件を満たしたうえで、一般住宅の場合は500万円まで、省エネ性能・耐震性能・バリアフリー性能等の基準を満たす「省エネ等住宅」の場合は1,000万円までが非課税となります。なお、より高い非課税限度額の適用を受けられる「省エネ等住宅」の要件については、新築住宅の場合、省エネ性能の基準が「断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上」となっています。
適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、必要書類を添付した贈与税の申告書を、納税地の所轄税務署へ提出してください。

【出典】国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

また、リフォームで利用できる補助金や減税措置など、お得な制度については、以下のサイトも参考にすると良いでしょう。

【参考】一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「リフォームのお得な制度」
https://www.j-reform.com/zeisei/

マンションのリフォームに補助金や減税制度を利用する際の注意点

補助金や減税制度を利用する際には、いくつかの点に注意が必要です。まず、制度によって併用できるものとできないものがあります。複数の制度を利用したい場合は、事前に併用の可否を確認しておくことが重要です。併用できない場合はいずれかを選択することになるため、それぞれの制度の内容をしっかりと比較・検討するようにしましょう。

一般的に補助金と減税制度は併用が可能ですが、国からの補助金については、省庁が異なる場合でも原則として併用できません。また、地方自治体独自の補助金については、併用の可否の条件が制度ごとに異なりますので、個別に確認することをおすすめします。

なお、これらの補助金や減税制度は、予算の上限に達した時点で受付が締め切られる場合があります。また、着工前に申請が必要な制度もありますので、リフォームの計画を立てる段階で、早めに各運営団体へご確認・お問い合わせいただくことをおすすめします。

また、この記事に記載している費用や工期はあくまで目安です。実際の費用や工期については各リフォーム工事店へお問い合わせください。
加えて、各種保険、補助金等、助成金については変更もしくは終了になる場合があります。各運営団体のホームページなどでご確認ください。

マンションのリフォームに関するよくある質問

マンションのリフォームを進めるうえで、多くの方が疑問に感じるポイントをQ&A形式でまとめました。

マンションでリフォームできない場所は？

マンションの共用部分である玄関ドアの屋外側、ベランダ、窓サッシなどは個人でリフォームできません。これらはマンション全体の所有物とみなされるため、専有部分である室内の内装や設備交換を中心に計画を立てるのが基本です。
リフォームの計画は、工事前に管理規約を確認し、不明な点は管理組合に相談しましょう。

リフォームとリノベーションの主な違いは？

リフォームは老朽化した設備を「元に戻す」原状回復を指し、リノベーションは間取り変更などで「価値を高める」ことを指します。費用面では、部分的な工事にとどまるリフォームの方が比較的低コストになる傾向があります。部分的な修理や設備の更新を希望するならリフォーム、ライフスタイルを劇的に変えたいならリノベーションが適しています。目的や予算に応じて、どちらが自分に合っているかを検討しましょう。

リフォーム前に管理組合への届け出は必要？

マンションリフォームを行う際は、着工前に管理組合へ「工事届」を提出して承認を得る必要があります。届け出に必要な書類は、工事内容の仕様書や施工業者の情報など、管理組合によって異なります。
規約によって申請期限（工事の2週間〜1ヶ月前など）が決まっているため、早めに管理規約を確認して手続きを進めましょう。承認が下りる前に着工してしまうと、工事中止や原状回復を求められる場合もあるため注意が必要です。

リフォームでキッチンなどの水まわりは自由に移動できる？

マンションの水まわり移動は、床下の配管の勾配やパイプシャフトの位置によって制限されます。排水がスムーズに流れるルートを確保できない場合、大幅な位置変更が難しいため、事前に専門業者による現地調査が必要です。

リフォーム期間中、近隣への挨拶は自分ですべき？

近隣トラブルを防ぐためにも、施主自身が両隣・上下階へ直接挨拶に行くことを推奨します。リフォーム会社も挨拶を行いますが、施主が伺うことで騒音や工事への理解が得られやすくなり、入居後の良好な関係維持につながります。